Pourquoi investir dans le locatif ?

Mis à jour : 14 juin 2020


Livret A à 0,75 % de rémunération brute, impression de ne pas profiter du prix du m2 qui s’envole, peur de ne pas pouvoir loger sa famille, système de retraite moins avantageux, volonté d’atteindre l’indépendance financière pour ne plus avoir à dépendre de son travail, amour pour un quartier, envie de profiter des conditions exceptionnelles de financement bancaire actuelles… toutes les raisons sont bonnes d’investir dans l’immobilier !

Et pour cause, l’investissement locatif est le seul moyen de s’enrichir en dormant tout en profitant d’une capacité d’investissement décuplée par l’effet de levier bancaire.

Plus en détail, celui-ci présente des avantages absolument uniques lorsqu’on le compare aux autres investissements.


Avantage n°1 : enrichissez-vous sans travailler


Il est commun aujourd’hui d’admettre que gagner de l’argent s’obtient en échange de son temps et son énergie. C’est le modèle de rémunération le plus classique qui soit : le travail.

L’immobilier locatif change complètement la règle du jeu : l’actif (l’appartement) travaille pour vous ! Vous gagnez de l’argent, jour et nuit, pour un effort quasi-nul (recherches de locataires et gestion des petits pépins des locataires si vous ne passez pas par une agence de gestion locative).


Avantage n°2 : l'effet de levier


Le deuxième élément qui fait de l’immobilier locatif un placement exceptionnel est l’emprunt à crédit. Ce n’est un secret pour personne, et contrairement à l’investissement sur des actions, des startups ou même des SCPI, on ne finance que très rarement un bien immobilier avec de l’argent que l’on a sur son compte. Bien au contraire : en moyenne, les banques exigent au maximum un apport minimal (au maximum de l’ordre de 10 % du prix du bien). Dit autrement, vous multipliez au minimum par 10 chaque euro que vous sortez de votre poche. Vous jouez donc avec de l’argent que la banque vous prête !

Ajoutez à cela que les taux d’emprunts actuels (autour de 1,3 % toute durée confondue) sont inférieurs à la rentabilité de quasiment tous les appartements de France (environ 4 % nets), et vous obtenez l’équation parfaite d’un enrichissement à grande échelle. L’immobilier locatif est l’outil le plus rapide et le plus accessible pour gonfler son patrimoine, voire pour changer de catégorie socio-professionnelle.


Avantage n°3 : plus on en fait, plus on peut en faire !


Avec le temps, à mesure que vous remboursez vos mensualités et que votre bien prend de la valeur, votre patrimoine immobilier net augmente.


Patrimoine immobilier net = valeur de marché de vos biens - endettement associé


Chaque mois qui passe, vous augmentez les garanties qu’une banque peut prendre en échange d’un nouvel emprunt. C’est ainsi que vous construisez en quelques années un patrimoine conséquent en partant de rien.



Avantage n°4 : la double rentabilité


Avant de rentrer dans le détail, rappelons que la rentabilité nette locative théorique d’un investissement peut se calculer de façon objective selon la formule suivante :


[(Loyer charges comprises) * 12 - Charges de copropriété - Taxe foncière] / (prix du bien + frais d’agence + frais de notaire + travaux)


La théorie immobilière économique veut que ce montant environne les 5 %. Mais au cours des dernières années, le prix du m2 a eu tendance à augmenter plus rapidement que les loyers, tirant la rentabilité à la baisse.

En théorie toujours, plus un actif immobilier est fiable, moins sa rentabilité est élevée. Acheter un bien à Paris comporte moins de risque de ne pas trouver de locataire ou de voir la valeur du bien passer à long terme que si vous achetez en banlieue de Saint-Etienne.

Dans tous les cas, la rentabilité locative nette en France avoisine les 4 %.


Mais à cette rentabilité locative il faut ajouter la rentabilité liée à l’augmentation annuelle du prix de votre bien, d’environ 3 % par an en France.


Ces 2 sources de rentabilité en font un investissement complètement à part puisque la somme des deux (4 % + 3 % = 7 %) dépasse largement l’inflation (rythme auquel se dévalorise votre argent s’il n’est pas placé) et les taux d’emprunts immobiliers.


Avantage n°5 : la prévisibilité et la stabilité


Pour finir, un point essentiel est que vous pouvez quasiment tout prévoir à l’avance. Evidemment, vous n’êtes jamais à l’abri de mauvaises surprises (changements de législation immobilière, impayés, travaux…). Mais ce risque est mineur comparé à la rentabilité et à la visibilité que vous offre l’investissement locatif. C’est le rôle de votre notaire (ou de votre agent immobilier s’il est honnête !) de vous garantir, au moment de la signature, qu’il n’existe pas de risque à prendre en compte.

Une fois que vous l’avez acheté, vous savez à peu près tout de la vie future de votre investissement : les loyers, les charges, les taxes, le taux d’intérêt, et même dans une certaine mesure l’augmentation du prix du bien sur le long-terme (d’où l’intérêt d’investir dans des lieux stables comme Paris).

La pierre n’est pas un investissement aussi explosif que la bourse (quoique les 3 dernières années aient vu des augmentations exceptionnelles des prix de l’immobilier) ou les startups, mais elle présente l’intérêt d’être beaucoup plus stable. A moins d’une catastrophe économique encore jamais vue auparavant, votre bien ne devrait pas perdre de valeur sur 20 ans. Et dites-vous bien que si une catastrophe économique devait se produire, l’immobilier serait probablement le dernier actif affecté !



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