Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ?

Mis à jour : 11 nov. 2020

L’adjectif “bon” peut avoir plusieurs sens selon ce que vous recherchez. Certains cherchent de la rentabilité à tout prix, d’autres une importante plus-value. Certains se concentrent sur un placement qui ne nécessite que peu de gestion, d’autres sur un placement dans un lieu qu’ils apprécient… il n’existe bien sûr pas une seule réponse universelle, mais probablement un cocktail particulier à chaque investisseur.

Voici, en résumé, les 5 critères qui font un bon investissement :


1- La rentabilité


On y revient toujours, le nerf de la guerre, c’est l’argent. Il est important qu’un investissement couvre une partie suffisante de votre mensualité pour ne pas amputer vos autres budgets ou votre capacité d’emprunt. Évidemment, la notion de “partie suffisante” dépend de chacun. Evaluez ce que vous êtes prêt à “sortir de votre poche” chaque mois. Un bon repère consiste à dire qu’il faut atteindre 6 % de rentabilité nette pour parler d’auto-financement (ex: je rembourse 100 € à la banque et je gagne 100 € de mes loyers). A 3 % nets, je financerai la moitié de la mensualité. A 9 % nets, je dégagerai une trésorerie positive égale à la moitié de la mensualité.


2- L’emplacement


Investir près du quartier où vous avez grandi, dans un quartier, une ville, ou un pays que vous adorez peut constituer une raison suffisante de choisir un investissement. Certains investisseurs n’accordent aucune importance à cet aspect et sont prêts à investir dans un bien qu’ils ne verront jamais de leur vie, quand d’autres cherchent cette perle rare de laquelle ils parlent comme de leur bébé. Là encore, faites-votre mix ! Il faut probablement un peu des deux.


3- La simplicité de gestion


En matière de gestion, investir dans le neuf en vide apporte évidemment des garanties que le meublé ancien n’apporte que rarement. La rotation des locataires est plus fréquente en meublé qu’en vide. Les travaux de gestion sont plus fréquents dans l’ancien que dans le neuf. Sans parler des problèmes de copropriété ! Les discussions entre voisins sont moins agréables quand il faut négocier incessamment des réparations qui ne concernent pas tout le monde... Mais tout ceci a un prix : les prix du m2 à l’achat ne seront pas les mêmes dans l’ancien et dans le neuf, et les loyers sont bien plus élevés (environ 30 %) en meublé qu’en vide.


4- La plus-value


Parier sur une plus-value est de plus en plus risqué avec le temps. Pourquoi ? Parce que le marché immobilier est de plus en plus transparent. Tout le monde sait aujourd’hui combien coûte un m2 dans un quartier donné. Si le vendeur vend, c’est a priori en connaissance de cette “plus-value” potentielle. Bien sûr, certains vendeurs sont contraints de vendre pour des raisons indépendantes de leur volonté. Mais c’est rare.

Il est bon d’avoir une vision sur la ville et le quartier dans lequel vous investissez (par exemple, le Grand Paris présente des opportunités de mises en valeur territoriales assez évidentes qu’il est logique de prendre en compte), mais il convient de manipuler ce critère avec précaution pour éviter les mauvaises surprises. D’autant que la fiscalité sur la plus-value des résidences locatives peut se révéler dissuasive. Notre conseil : Gardez cet argument bien au chaud pendant 20 ans et découvrez la bonne surprise à la fin !


5- La qualité du bien


Enfin, les investisseurs avertis ont compris qu’une des clés était d’avoir un bien attractif pour de potentiels locataires. Un espace extérieur privatif, une magnifique déco, un ascenseur, une jolie vue… sont autant d’arguments qui optimisent à la fois le prix de la location, la vacance locative, la rotation des locataires et l’éventuelle plus-value. A l’inverse, un bien peu lumineux, non-entretenu, en étage élevé sans ascenseur, avec vis-à-vis… peut souffrir d’un manque d’attractivité. Et les travaux ne peuvent parfois rien y changer ! Si le métro passe devant votre fenêtre, vous devrez faire avec !


Notre conseil : donnez une note sur 10 à l’importance que vous donnez à chacun de ces 5 critères. Et faites le test pour chaque opportunité que vous voyez ! Pour ceux qui investissent via Beanstock, on a déjà fait le travail pour vous - c’est tout l’intérêt du Beanscore.


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